Циан.Журнал опросил экспертов рынка, чего ждать от анонсированного увеличения лимита семейной ипотеки в городах-миллионниках. Стоит ли торопиться с покупкой жилья или лучше подождать? Что будет с ценами на недвижимость и спросом?
На днях комитет Госдумы по строительству и ЖКХ предложил Минстрою в два раза увеличить лимит по семейной ипотеке в крупных городах. Если эту инициативу реализуют, в российских миллионниках максимальная сумма кредита может вырасти с 6 до 12 млн рублей.
Пока что лимит в 12 млн действует только в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Учитывая, что с 2018 года, когда заработала семейная ипотечная программа, жилье по всей стране подорожало и 6 млн покупателям уже не хватает, депутаты предлагают распространить это условие и на другие города.
ДЛЯ СПРАВКИ
Семейная ипотека — это программа жилищного кредитования по сниженной ставке для российских семей, в которых есть двое детей младше 18 лет. Разницу между рыночной и льготной ставками кредиторам компенсирует государство.
Программу запустили в 2018 году, и с тех пор ей воспользовались более 400 тыс. семей. Оператор «Дом.РФ» прогнозирует, что в 2023–2024 годах семейную ипотеку оформят еще 240 тыс. заемщиков.
Базовая ставка по программе в 2023 году составляет 6% годовых (в Дальневосточном федеральном округе — 5%). В некоторых банках она еще ниже. При этом первоначальный взнос составляет не менее 15%. Программа действует не только для покупки квартир, но и для ИЖС.
Точно ли повысят лимит?
Вероятность, что это произойдет — 50/50, говорит Светлана Разворотнева, зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. По ее словам, это зависит не от реальных оценок рынка разными экспертами, а от исхода борьбы между финансовым и строительным блоками.
В условиях сокращения продаж строители ищут способы их стимулировать. Спрос растет гораздо медленнее, чем раньше, и это огорчает застройщиков, но радует ЦБ, поскольку ажиотаж был чреват появлением на рынке ипотечного пузыря, объясняет эксперт. Застройщики же волнуются, что квартиры не распродаются, и особенно это заметно в регионах. Из-за этого возникает риск, что какие-то проекты даже не будут реализованы.
Способов стимулировать продажи существует много. Например, в конце 2022 года правительство расширило рамки семейной ипотеки, распространив ее на все семьи с двумя детьми до 18 лет вне зависимости от даты их рождения. Также у власти возникла идея запустить программу ссудно-сберегательных касс. Увеличение регионального лимита по семейной ипотеке из той же серии, считает Разворотнева:
«Лично я не думаю, что эта мера сработает, так как все, кто хотел взять ипотеку, уже ее давно взял. Кроме того, надо перестраивать программы поддержки — тут я согласна с главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной. Дело в том, что сейчас мы тратим на них государственные деньги, а жилье при этом доступнее не становится. Зато мы фактически финансируем тех, кто покупает уже вторую и даже третью инвестиционные квартиры. А те, кому жилье реально нужно, все равно не могут его себе позволить».
В общем, резюмирует Разворотнева, финансовый блок тормозит в том числе и расширение семейной ипотеки.
КСТАТИ
Выступая с докладом в Госдуме, глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что главной целью ипотечного кредитования является доступность жилья. При этом цена недвижимости и общая сумма ипотечного кредита не должны быть чрезмерными по отношению к доходу заемщиков. Еще сейчас важно не допустить роста рискованной ипотеки.
Как говорит исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский, предложение на рынке недвижимости не оптимально, так как все города России делятся по некому обобщающему принципу: столицы, города-миллионники и прочие. Но статистика показывает, что ценовое деление не настолько прямолинейное, как его хотят представить.
Кроме того, не всегда в городах-миллионниках сосредоточен большой платежеспособный спрос (пример — Сочи). Наиболее правильным выглядело бы предложение с дифференцируемыми лимитами ипотеки для различных регионов.
Но зато, добавляет Преображенский, эта инициатива способна хотя бы частично сломать порочную практику сокращения площади квартир:
«Цель же не только в получении денег (хотя для бизнеса это основное), но и в воспроизводстве населения страны. Без этого все стратегические планы развития становиться бессмысленными».
Что будет с ценами?
В целом по России средняя цена предложения двухкомнатных квартир сегодня составляет 6,9 млн рублей. То есть в большинстве регионов существующих лимитов достаточно, даже с учетом минимального первоначального взноса.